| 现场视频： |
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| 一（宽带 窄带) |
律师自我介绍。解答房屋手续合法性问题、房屋买卖纠纷问题、新房质量问题、房屋产权纠纷问题、办理房产证相关法律问题等。 |
| 二（宽带 窄带) |
解答签订房屋买卖合同中的法律问题、购买二手房应注意的问题、原房主户口迁出问题等。 |
| 三（宽带 窄带) |
解答违约金支付问题、与经济适用房相关的法律问题、产权契税的相关问题。 |
| 四（宽带 窄带) |
解答产权登记手续中的问题、房屋质量保修、房屋继承中的问题、交房违约问题、买房时应注意的细节问题、解决房地产纠纷的途径。 |
访谈记录
大家好！
主持人：各位新浪网友、新浪UC网友大家下午好！欢迎你们光临新浪爱问知识人嘉宾聊天室。今天我们邀请到的法律专家是北京市岳成律师事务所的彭越林律师。
彭越林：各位新浪网友大家好！我是北京岳成律师事务所的彭越林律师，首先我先简单介绍一下我所以及我个人的情况。北京市岳成律师事务所是在全国具有相当知名度的大型律师事务所，我所主要从事民事、商事、经济及刑事诉讼，以及各种非诉讼案件，我本人主要从事民商事诉讼业务，其中最主要是商品房买卖合同纠纷及房地产建筑，以及相关的业务，我是中国社会科学院工业经济研究所、经济学硕士，以及北京大学法学院、民商法学硕士研究生。
主持人：自从您这期广告贴出来以后，网友提问还是比较踊跃的。
网友：买房的时候需要看开发商哪几个证书？有的土地使用权没有合法手续，我们怎么样来了解开发商的手续是合法的？
彭越林：审核一个房子合法性问题，我们也经常谈到要看它的五证，这五证具体是指国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，以及建设工程施工许可证，商品房销售或预售许可证。当然其中最主要的就是商品房预售许可证或商品房销售许可证，如果有了商品房预售或销售许可证，其它四个证也是必然作为房地产开发企业应该具备的。
主持人：听说现在可以到网上直接查这些证书？
彭越林：是的，如果各位网友想了解你所购买房屋的真实性，可以到网上去查一下房地产项目以及你所供房屋是否具有合法的手续，在网上都可以查到。
网友：母亲买下了一套外公留下来的房子，现在已经装修完毕，住进去以后有三个月了，但是舅舅一直以自己是独子的身份找理由阻止我的母亲办理过户，请问有没有强制手段或者法律条款让我舅舅意识到他的行为是错误的。
彭越林：如果你的母亲通过合法途径购买你外公留下来的房子，你母亲可以拿着该房屋的买卖证书，产权证明，你母亲及你外公的身份证明，可以是身份证，以及护照，以及户口本向房屋交易中心去办理房屋产权过户手续。当然还需要有完税的证明。
主持人：他舅舅阻挠是没有法律依据的是吗？
彭越林：对。
网友：我因为在开发商引诱下匆忙交了两万块钱的保证金，后来又陆续交了18万的购房款，后续的资金因为借贷纠纷不能到位，法开发商谈判不能解除合同，一来二去二十万被他们使用一年时间，房子不准许我们租出去，到底应该怎么办？
彭越林：这件事情应该从四个方面理解，首先第一点看你和开发商有没有签定过相关的违约条款以及有没有相关的规定，如果说有相关的规定，你具有约定的解除权，你可以与开发商解除合同，这是有没有约定的解除权。第二点，看你与开发商有没有法定的解除权，按照合同法大概有五种合同的解除权。第三点如果你与开发商既没有约定，也没有法定的解除权，你需要与开发商充分的协商看看有没有可能解除合同，当然我想如果说没有法定或约定的解除权，那么你如果还想与开发商解除合同，你需要向开发商支付一定的违约金或向开发商补偿一定的费用，我想通过这种方式，可以解决你与开发商之间的纠纷，这是第三点。第四点，如果你通过协商解决不了你与开发商之间的纠纷，那要看你与开发商在订立合同的时候有没有约定仲裁条款，如果有约定有仲裁条款，你们可以到约定的仲裁机构去仲裁，以解决你们之间的纠纷。如果没有约定的仲裁条款，事后你们现在也达不成仲裁协议，那么你可以去相应的人民法院去诉讼解决你们之间的纠纷。
网友：新买的房子出现了质量问题，开发商不认帐怎么办，现在我的房子一直在漏水，请问怎么办？
彭越林：你新买的房子出现质量问题，如果这个质量问题，不是你的原因引起的，开发商需要承担责任，如果你的房子出现的是主题结构，不合格以及房屋出现严重的不适应，你是可以请求与开发商解除合同，而且在接触合同之后，要求与开发商赔偿你相应的损失。
网友：房子被人强占该怎么办？
彭越林：如果你的房子被人强占，如果这种情节比较严重的话，强占你房子的人，就属于涉嫌刑事犯罪，属于非法侵入他人住宅，你可以到相应的公安机关以及拨打110报警。
网友：购买了房屋以后，原来的房主与别人发生了产权纠纷，对我现在所住的房屋会有影响吗？
彭越林：我想这种情况不会对你构成影响，如果你与原房主是通过正当合法渠道购买的房屋，而且你所购买的房屋也经过了法定的产权机构登记，你现在就是这个房子的合法的所有权者，至于其他人与原房主发生的产权纠纷，是他们两个之间的事情，对你并不发生产权作用。
网友：延期交房，入住时怎么与开发商进行索赔？大概延期半年时间。
彭越林：如果开发商延期交款，应该首先看你与开发商签定的商品房买卖合同关于延期交房是如何约定的，如果有相关的开发商延期交房应该如何处理，开发商应该如何承担这种违约责任，如果没有相关的约定，按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释，在90日之内你可以要求开发商承担责任，如果90日以内你所说的应该是延期半年，在这种情况下你有法定理由与开发商解除你们之间的商品房买卖合同。在解除商品房买卖合同的时候，同时可以要求开发商赔偿你的损失。
网友：无产权证的新二手房可以买吗？没有产权证。
彭越林：按照我们国家相关法律规定，没有产权证的房产是不允许上市交易的。而买卖双方签定的合同也会无效，没有产权证，房屋就无法过户，房产证无法办理，你作为购房者也不能将房产依法的出售、转让、抵押，及进行贷款抵押。这些情况都会对你作为购房者的利益产生极大的损害。因此这种交易风险对你来说是极大的，对于无证房产的购买，购房者一定要慎重考虑，如果你又特别想买这个房子，我建议你应该与房主签定一个非常细致的条款，有必要的话可以请律师帮你咨询一下，这样有利于你的条款由原房主在合适的时候，在条件具备的时候给你办理产权过户手续。如果将来约定的时间他办不了产权登记，他要承担相应的违约责任，在这里要与原房主约定的违约责任要具体明确，这样才能更好的保护你的利益不受侵害。
网友：新房的房产证可以个人自己去办理吗？
彭越林：这个问题应该看你所购买的商品房与开发商品房企业如何约定，如果你们在商品房买卖合同中约定由开发商代理你去办理产权证，完全可以由开发商代你办理。如果没有这种约定，个人完全可以办理房产证。
网友：房产证如果先写别人的名字，再过户给我们，有没有什么风险？
彭越林：先写别人的名字是为了规避法律，在这里也是存在一定的风险，而且房产证写着谁的名字，按照我们国家法律规定，这种不动产的登记是一种公示制度，公示是谁谁就是房主，现在房产证写别人的名字，这个房产证就是别人的，不是你的。当然也可以通过合法的手续变成你的名字，这里的风险，将来先写别人的名字这个人就是同意过户于你，这是第一点。其二你在过户的时候自然要涉及到房屋契税的交纳，如果你没有明确的规定，比如你们两个人有相关的约定，先写别人名字这个人负责为你办理过户手续，有一定的期限，而且先写别人的名字实际上也只是代你买这个房子，我想对你的利益还是有一定的保证的，但是这里的风险像我刚才说到的前两点，尤其第一点，如果他将来不同意过户，对你存在着很大的风险。
网友：房产证上写的是我孩子的名字，那么这个房产是我孩子的吗？
彭越林：我们国家对于不动产，比如房屋实行法律的登记制度，这种登记是一种公示，这种制度是什么样？你作为房屋的主人，在房地产相关部门做一下登记，这种登记是公示，向社会公示这个房屋是你的。如果你现在房产证写的是你孩子的名字，这个房屋从法律上讲就是你孩子的名字，受到法律相关的保护的。
网友：我买房子要交钱了，合同一起签，怎么样签？要注意什么？还有当中存在什么样的猫腻？要注意什么？
彭越林：这个问题很复杂，在百姓生活中购房是很大一件事情，签合同是购房关键一步。虽说现在有签合同文本，从根本上保证住房者不受一些非法项目的侵害，但是条款的细节以及各种补充条款的签定还是有很大推敲的余地。这些细节对购房者，对于消费者来说都是关系切身利益，不可小视，所以我简要说一下以下几点需要特别注意：首先要查一下这个房子的合法性，像我刚才回答第一个问题的时候，他主要房子需要有五证，这个企业需要有五证，最主要这个房子需要有商品房预售或销售许可证。
第二点关于把每一项开发商以及售务员对你的承诺都记下来，在这里最好需要有他书面的，比如楼书，以及一些他宣传册都要保存好。第三因为像我第一点所说，购房是关乎每个消费者一生中很大一件事情，最好的保护你的权益，最好你能请教一位律师帮你审查一下合同，帮你审查一下你购买这个合同以及具有的一些特殊性，除了一些示范合同，适合你自己一些情况，一些细节，而且这些细节、条款以及情况是最好的能保护你的权利不受侵害。第四点，你要心平气和的对每一个条款进行仔细的推敲，不要与开发商急于签定合同。第五点特别注意补充条款，在每个商品房买卖合同中，除了示范文本之外还有很多补充的条款，一些补充的合同，在这些补充条款里，我想你们应该注意一些，比如说开发商给你们提供的有没有车位，这个车位是不是无偿的，如果是有偿的，每个月费用是多少，比如说你们所居住房屋外墙面所有权是谁的等等一些情况，还有一些物业费，单价是多少，怎么交纳，这都需要特别注意的一些情况。
网友：本人预购一套二手的商品房是通过房地产的中介介绍的，全款已经付给开发商，房产证未出，中介说要待证出了后再去办把房主名字转我的名字的手续。购买二手房需要注意一些什么问题？因为本人没有经验，希望得到您的帮助。查询房屋是否抵押，应该是去本地的国土局查询，但是如果对方以前没有经过政府部门或者公正部门而私自抵押给他人，那是不是就没得可查了，他私自抵押是否会受到法律的保护？
彭越林：按照我国法律的规定，没有产权证的房屋是不允许上市交易，而买卖合同也归于无无效，该继续转让出租抵押贷款以及赠与，对消费者造成了极大的损害，因此这种交易的风险是明显存在，，对于无房产的慎重的考虑，不妨与其先约定在办理房产证，同时购买房屋手续的合同，是合同里应有详细的违约责任的条款，就是明确对于如果违约应该承担一个什么样的责任，关于第二点，关上网对于北京凡是做了抵押的都是国土局登记办，北京事物中心进行公示，抵押权未等登记是成立的，是不影响的。
网友：原来房主不愿意签出他的户口，我有法律办法让他签出户口吗？我刚买的二手房，虽然买卖二手房不能直接签定我的合同，但是他是通过人才引进相关政策还是可以进的，原来的房主非常不配合，不想迁出，如果他不迁出来我们没有办法进去，请问律师怎么办？
彭越林：这个问题主要是两点，按照相关政策，既然你是通过引进人才相关政策，引进来的人才，当地的公安机关派出所就应该给你做相应的落户登记。第二点，如果你原房主不同意迁出他的户口，可以请求公安机关协助办理此次业务，这种情况下原房主要是有义务，也有责任迁出户口，因为他的房子出售于你，那么他的居住地就不在原来的房产登记地，那么他有义务迁出，这点应该没有问题，你最好能到当地派出所去了解一下情况，请他们帮助你解决这个事情。
网友：什么样的盲目房地产纠纷不可以用仲裁的方式？
彭越林：关于仲裁争议的形式，它现在在我国生活中也是普遍能用到的。我想任何房地产纠纷，争议双方，多方都可以约定用仲裁方式解决他们之间的纠纷，据我所知现在还没有一些法定的法规，有强制性、禁止性一些规定一些房地产纠纷不可以用仲裁方式解决。
网友：房产证签完合同180天以内一定可以拿到？
彭越林：这个问题主要是两点，如果你签合同的同时，这个房子是现房，开发商原则上应该90天之内给你办理手续。第二如果你购买房子的时候，这个房子并不是现房，也就是说我们说的期房，在期房你购买房子的时候还没有建好，在期房你拿到钥匙的时候，再过90天，原则上开发商应该为你办理产权证。
网友：房产证上面是不是可以写两个人的名字？
彭越林：我国法律规定是可以的。
网友：买房的时候可以支取父母的公积金吗？
彭越林：如果你买房的时候你父母同意，是可以的。
网友：有预售字样的发票可否办产权？
彭越林：商品房销售中存在销售，以设定抵押商品房问题。为了解此类问题我国相关法律法规，规章规定，房地产开发企业销售设有抵押权商品房，其抵押权处理应按照中华人民共和国担保法，城市房地产抵押管理办法相关规定执行。如果房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前将作为合同标底物商品房再销售给他人，关于这一点，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷中第九条也规定这种情况，这种情况属于开发商的欺诈行为，这种欺诈作为消费者的购房人可以要求开发商双倍索赔，而且应该赔偿你相应的其它损失。
网友：买二手房怎么样才能保证不上当？
彭越林：是否有相应的法律文件，二手房是否有明确的产权证。作为购买二手房的消费者，首先应该到房地产部门查询一下是否登记所实，是否是所登记房屋的产权人，如果产权部门登记的并非是预出售此房的人，他应该具有相应的材料以及证据，比如说有登记这个房屋的产权人的一些特别授权，允许这个人出售这个房屋。其二还要看一下在房地产交易中心看一下，房屋有没有设定抵押权，如果没有设计定律抵押权，我想这种二手房买卖是可以的。
网友：买了房子以后，还没有办理出来产权证，这个期间能不能出租房子？
彭越林：这个问题应该从两个方面来看，第一点关于没有办好产权证，像我刚才所回答的几个问题一样，我国不动产交易是以登记为主，如果你现在还没有办好产权证登记过户手续，从法律意义上讲，你现在还不是所购房屋的产权人，你也不是他合法的所有权者，原则上你是不能对这个房屋进行处分的。第二点，如果说你与原购房人，与原房主有明确的约定，而且你也能征得原房主的同意，同意将这个房屋出租，我想是可以的。这种情况下应该三方有一个明确合同约定，这样能更保护好自己的权利。
网友：夫妻二人共同购买的房子，是否可以在产权证上面联名？如果房产证上面已经写了其中某一方的名字，之后是否还可以再加上另外一方的名字？
彭越林：如果夫妻俩人共同购买的房子，现在通行的做法既可以用男方自己的名字，也可以用女方自己的名字，也可以用夫妻二人名字共同在产权证上进行登记，即夫妻双方可以共同签署买卖合同，并办理产权证书。
当然针对是否可以在产权证上另外加名字的问题，我们认为如果产权证上已经写上一方的名字，以后也是可以通过将房产的部分产权赠与另外一方等方式领取新的产权证，并且在新的产权证上加上另外一方的名字。
网友：我想退掉一套刚签了合同的房子，但对方要求我支付一笔非常高的违约金，我可以不交或者少交一些违约金吗？
彭越林：按照最高人民法院审理商品房买卖纠纷的司法解释规定，当事人以约定违约金不高为由，应该以30％作为适当的减少，根据这个规定你可以结合你的情况主张你法定的权利。当然你也可以与开发商充分的协商，能把你的损失降到最低程度。
网友：销售广告可以成为合同一部分吗？新的司法解释是不是对此做了相关约定？
彭越林：最高院司法解释规定，销售广告为要约要求，但商品房开发规划范围内房屋及相关设置所做的说明和允诺具体而明确，并对商品房买卖的确立以及房屋价格确定有重大影响的，应该视为要约，而非要约邀请。那么按这种情况规定，这些说明和允诺，即使未载除商品房买卖合同，应当视为合同内容，如果当事人一方有违反他要承担相应的违约责任。
网友：开发商向提供业主临时用电，因为临时用电导致家用电器的损害，我现在应该怎么办？可以向开发商提出索赔吗？
彭越林：现在我们国家法律没有说一个明确强硬强行的一个规定开发商必须提供一种长期或者说不能提供临时用电，从事实上来讲，如果开发商提供的无论是临时用电也好，还是其它用电也好，如果能保证每个用户达到正常生活水平，我们认为开发商并没有违反合同的约定，因为在这种情况下，作为购房者和消费者并没有受到直接的损失。
但是像你所说如果有证据证明因为临时用电导致你们家电器损害，是可以向开发商提出，开发商也有义务保证他所交付的房产符合居住的条件，这里条件之一很重要的一点，就是说用电应该是安全的，可靠的，不会对人身财产造成任何的损害。由于你现在所交付的房产变得不安全，导致你家电器的损害，如果你能有证据证明，而且你的损害与开发商提供临时用电这里有因果关系，你可以要求开发商向你承担他的违约责任。
网友：我想购买经济适用房，但是没有经济适用房的购买资格，我如果用别人的名义去买，这样做合适吗？
彭越林：在法律上没有保障，这属于规避法律一种违法行为，据我所知无论是在北京以及全国各地，对购买经济适用房各级政府都限定了非常严格的购买的标准，如果达不到购买的标准，即使本地人也没有资格以及权利够百这种经济适用房。如果你想用别人的名义去买，从事实上来讲是钻法律空子行为，因为国家规定哪一类人可以买，哪种人不能买，拿了别人的证明文件去买，按我们的产权制度，我们认为购房人的资格，这个房屋的产权原则上就是你所用名字的那个人，那么你拿的身份证上载明的人，房子是人家而不是你的，如果你们之间有时间纠纷，法律认可的购房人也是身份证上的所有人，你将来能够证明的就是这个钱是你出的，但是你和他之间只是一种债权关系，按照我们国家法理的精神，这种债权是抵抗不了物权的。
网友：房产证转让需要交多少税，哪几种税，就是房屋过户的时候需要交什么税？
彭越林：应该到房权交易部门，主要交的是产权契税。
网友：父亲出钱买房，儿子离婚房子归谁？
彭越林：如果你父亲出钱在你们结婚之前买房，如果你们结婚之前你父亲非常明确这个房子是赠与行为，他赠与是你个人，而不是夫妻两个人。赠与你个人行为，这个财产原则上就是属于你婚前个人财产，如果离婚这个房子应该是归你的。如果老爸出钱的时候明确说明这个房子属于你们夫妻二人，这个就属于共同财产，如果离婚应该作为共同财产分割这部分财产。如果你父亲按照在买房的时候没有明确约定这个房子是给你还是给你们夫妻两个人，按照相关的法人规定，你爸爸出钱买房，原则上赠与你个人，你个人应该具有所有权，如果你们两个人离婚，这个房子应该是归你个人。
网友：我买了一个房子，交完首付之后我对这个房屋享有什么样的权利？
彭越林：原则上只有你交清全部的购房款才能拥有整个房子的全部所有权，如果你首付了20％或者30％，你现在只能拥有这个房子的20％或30％的房屋所有权。
主持人：但是正常使用是没有问题的？
彭越林：对，因为在这里购房的时候有时候按揭，有时候有分期付款，有合法的权利。
网友：房产证擅自变更规划设计，作为购房者，有权利要求房产商给我退房吗？
彭越林：按照我国关于相关房产擅自变更规划的规定，房地产开发企业应该按照原来批准的规划设计建设商品房，如果商品房销售后，房地产开发企业擅自变更规划设计，那么他要经过规划部门批准的规划、变更、设计单位同意等设计变更，导致商品房的结构形式、户型空间朝向变化，以及出现合同当事人约定的其它影响商品房质量或使用功能情形的房地产开发企业应当在变更确定十日内，书面通知买房者，买房人作为消费者有权在通知到达15日内做出是否退房的书面答复，在这里强调应该是书面答复，不应该是口头答复。买房人15日内未做书面答复，视同他接受这种变更，以及由此引起房价款的变更。房地产开发企业未规定时间内通知买售人，买售人有权退房，由开发商企业要承担相应的违约责任。
网友：延期交房开发商将承担什么样的责任？
彭越林：按照相关法律法规以及司法解释规定，房地产开发企业应当按照合同的约定，将符合交付使用的条件的商品房按期保质交给买售人，如果其未能按期交付，房地产开发企业应该承担违约责任。如果因不可抗力或者是当事人在合同中约定的其它原因，需延期交付，房地产开发企业应当及时告知买售人。
这里他有一个及时告知的义务。
网友：商品房面积应该由谁来申请？
彭越林：目前购房人办证难主要原因之一，就是房地产开发企业不能及时对已进工的房屋实施法定的测绘，不能及时尤其提供办理产权有效的齐全的资料报送房地产行政主管部门，为此我国相关法律规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前，按项目委托，具有房产测绘资格的单位实施法定的测绘，测绘结果报房地产行政主管部门审核后，用于房地产的使用登记，不需要由买一个购房人申请测绘。当然如果购房人作为消费者对房地产开发企业提供并报房地产行政主管部门审核的测绘结果有异议的话，那么他也可以自己去委托在社会上资质比较高的社会机构去复测，这种复测结果需要报房地产行政主管部门审核，这样可以有效的避免测绘中的两次测量重复收费，同时可以提高办证效率，有效的保护消费者的合法权利。
网友：房产商要在房屋交付多少天内去办理产权登记手续？
彭越林：为了确保能及时办理产权登记手续，避免开发企业与产权登记结构互相推卸责任，侵害消费者的合法权益，相关法律规定，房地产开发企业应该在商品房交付市用制日起，六十日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的材料报送房屋所在地，房地产行政主管部门，房地产开发企业应当协助商品房买售人办理土地使用权变更以及房屋所有权登记手续。
网友：房产商要对所售的商品房承担质量保修责任吗？
彭越林：我刚才提到最高院司法解释都有明确规定。房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，当事人也就是合同的双方，应该在合同中就保修的范围，保修的期限，保修责任，把内容做出明确、具体的约定，保修期应当从房屋交付于购房人之日起计算。商品住宅的保修期限，一般不得低于建设工程承包单位，向建设单位出具的质量保修书中约定保修期的存续期，存续期少于法律中规定的最低保修期限的，保修期不能低于规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限也不得低于建设工程承包单位，向建设单位出具的质量保修书，约定保修期的存续期。
网友：我买了二手房，但是到现在一直都拿不到产权证，我应该怎么办？
彭越林：如果你在合同中明确的约定取得产权证，如果在合同中开发商按期拿不到产权证，应该有约定处理，如果没有约定可以起诉开发商，在起诉之前可以通过协商方式解除合同，同时向开发商要求赔偿你因为没有办理产权对你所造成的实际损失。
网友：产权证现在放在中介手中，我需要和中介签什么合同才能保证房地产证不被非法的挪用？
彭越林：如果你的产权证放在中介，中介对你做出相应的承诺，在如期保管的期限内不做非法的转让、转借、出租以及进行其它非法抵押。如果有相应的其违反约定的行为，那么你可以与期做一个具体约定，如果有这些行为，按照其行为过错责任大小来对你承担相应的违约赔偿。
网友：房产证是我岳父的名字，现在我们夫妻想出卖这套房子，需要办什么样的相关手续？
彭越林：这个问题比较复杂，你岳父去世看你岳母是否健在，如果你岳母健在，这个房屋原则上属于你岳父与岳母夫妻共同财产，你岳父去世，你作为第一继承人，你爱人他们兄弟姊妹以及你岳母同时作为第一顺序继承人，继承你岳父的财产，当然这个房产应该是你岳父和岳母共同财产，作为共同财产应该分割一半，其中一半是你岳父合法的财产，可供你岳母以及你妻子等其他兄弟姐妹来继承，如果你想办理房产证过户，需要征得其他以及你岳母，以及你妻子其他兄弟姐妹的同意，是否同意过户。我还是说第二点，如果你岳父去世，你岳母在此之前不在人世，这个房产完全属于你岳父个人合法财产，个人合法财产完全由你妻子以及其兄弟姐妹来继承。如果说想变更这种产权登记，还需要征得其他继承人的同意，如果其他继承人明确放弃继承，还需要有公正机关的公正，其他继承人都要到场，做出明确的是否继承以及放弃继承的明确的意思表示，这样你才能通过合法途径、手段变更这种产权登记。
网友：我上个月看上一套新的商品房，已经交完全款，现在又想退房我应该怎么办？
彭越林：如果购房人已经支付了首付，但是他又希望解除这种买卖合同，处理方式需要考虑多方面的问题，第一点如果购房人是因为不可抗力，或者开发商严重违约行为而要求解除这种买卖合同，比如说开发商没有按照规划建房，或者预期交房，预期交房已经超过约定以及法定的期限，购房人可以依据买卖合同和法律法规的有关规规定解除买卖合同，而无需承担违约责任，而且与开发商协商解除买卖合同。
第二点如果购房人并没有约定或法定的解除权，则此时购房人解除买卖合同实际上是违约责任。购房者可以通过以下方式处理，其一：研究买卖合同中是否有相关的规定，是否约定购房人合同解除权。实践中开发商提供的解除合同很少有这样约定。第二宇开发商协商解除你们之间买卖合同，如果购房人在付款等方面确实存在困难，通过与开发商友好协商并支付一定补偿金或违约金，一般开发商也是可以通过解除与你之间的买卖合同的。如果上述方式不能解决你们之间的纠纷，那么考虑到此时购房人尚未支付剩余房款，只能通过预期支付款等行为逼迫开发商解除合同，不过这种方式购房人将承担预期付款等违约责任。建议购房人在采取该方式时还要仔细研究一下买卖合同有关规定，同时我也建议刚才我解答以前网友提问一下，看合同中有没有约定仲裁条款，如果有，完全可以通过仲裁形式解决你们纠纷，如果你们没有约定仲裁条款事后又达不成协议，你可以通过去人民法院诉讼方式解决你们之间的纠纷。
网友：买房的时候特别需要注意开发商哪些细节问题，以防将来产生法律纠纷？
彭越林：这个问题比较复杂，也比较笼统。我主要简单说一下，首先要看一下开发商五证，最主要的他有没有商品房销售以及预售许可证，这是最主要的一点，其次那要看你合同是怎么约定的，因为现在购买商品房都有商品房预售合同的范本，在预售合同范本以及销合同范本基础上，如果你们需要有更加详细的约定，以及需要补充其它的条款，那么你应该详细的补充上你认为适合你以及能保护你切身利益的其它条款，在这种情况下，因为购房作为你个人生活中一个非常重要的事情，我建议你需要通过律师帮你审查一下合同，以及能找到适合与你开发商签定合同的条款，而其最好的保护你的利益不受侵犯侵犯，即使将来有违约行为，也能通过你们之前约定最好保证你的权利不受侵害。
网友：我购房的时候是与房主的女主人李某签定协议，并向她交付大部分房款，但是没有过户以前她与别人私奔了，于是我去与她的丈夫办理手续，过户余款，但是房产局要求过户的时候必须有夫妻共同签字才能够生效。现在我和她丈夫根本找不到李某这个人，房子到现在不能过户。李某丈夫现在又来向我追要余款，我应该怎么办？
彭越林：这个问题应该从两个方面理解，第一由于该房属于夫妻共同财产，转让该房产有夫妻共同意思表示。如果当初你与李某签定买卖合同时李某有签字，现在丈夫也同意，合法的房产，房产部门应该办理过户手续。第二点按照我国法律手续规定，房屋所有权转移于登记之日起生效，由于房子还没有签字，所以这个所有权还属于李某丈夫，还不属于你的合法财产。
网友：我从师某处购买了楼房一栋，之前这栋楼房租给林某做仓库的，他们之间没有签定合同，仅仅是口头协议，之前师某通知林某房子要卖掉，林某答应及时搬走。可是因为我与林某发生纠纷到现在没有解决，所以林某至今没有搬出去。房主师某确说这都与她无关，请问这件事情与谁有关？主要责任在谁？我应该如何处理这件事？
彭越林：你和师某是房屋买卖关系，如果师某延期交房行为给你造成损失，可以向法院起诉要求其赔偿你的损失。至于林某向原房主要求那是另外一个法定关系，可以通过另外方式解决，与你没有关系。
网友：解决房地产纠纷途径有哪些？
彭越林：关于公民法人以及其它人关于房屋发生纠纷第一可以通过协商解决，第二可以通过非诉讼调节方式解决，第三可以约定仲裁条款以及事后达成仲裁协议解决。第四点可以通过向人民法院诉讼方式解决你们之间的纠纷。
主持人：谢谢彭律师参与我们今天的节目，谢谢各位网友，今天我们的节目到此结束，再见。 |
| 彭越林简介 |
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彭越林，男，出生于1972年9月4日，现就职于北京岳成律师事务所。
学习经历：
1989.9-1992.7 长春光学精密机械学院 科技英语专业
1998.7-2002.7 吉林大学法学院 法律本科
2005.7 吉林大学法学院 民商法学硕士
2001年取得执业资格
工作经历：
1992.9-2000.12 吉林省土产畜产进出口集团有限责任公司 法律顾问
2001.1-2003.12 吉林兢诚律师事务所 专职律师
2004年1月至今 北京市岳成律师事务所
曾从事的主要业务 ：国际贸易、公司诉讼及非诉讼业务及其他非诉讼业务
特长： 民商法（合同法、公司法等）、英语、
联系方式： 010-64906677 13366789999
e-mail address: lawyermerlyn@sohu.com |
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